En el presente informe se analizan los efectos tributarios de la transmisión de la propiedad de un inmueble afectado por una carga hipotecaria entre Padre e Hijo.
En la realización del estudio  se ha tenido en cuenta, a efectos comparativos, dos vías de transmisión: La Compraventa y la Donación y para su mayor comprensión y comparabilidad hemos tomado un ejemplo numérico.

1.  TRANSMISION POR DONACIÓN
En el asunto que nos acontece, la operación será incluida en el hecho imponible reflejado por la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante LISD); “La adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito, «intervivos»”.
Adentrándonos en la Base Imponible del Impuesto, debemos hacer hincapié en el “valor neto de los bienes y derechos adquiridos”, es decir, el valor real de los bienes que se transmitan minorado por las cargas y deudas deducibles.
Utilizamos como ejemplo un valor de mercado o valor a efectos tributarios del inmueble  a transmitir de 280.000 EUROS, y que la hipoteca que lo grava es de 180.000 EUROS. (Debemos aclarar que a efectos de la LISD  la hipoteca es considerada como deuda y no como carga.)

A efectos de donaciones, el artículo 17 de la LISD establece lo siguiente:
“Del valor de los bienes donados o adquiridos por otro título lucrativo «inter vivos»     equiparable, sólo serán deducibles las deudas que estuviesen garantizadas con derechos reales que recaigan sobre los mismos bienes transmitidos, en el caso de que el adquirente haya asumido fehacientemente la obligación de pagar la deuda garantizada.
Si no asumiese fehacientemente esta obligación no será deducible el importe de la     deuda, sin perjuicio del derecho del adquirente a la devolución de la porción de la     cuota tributaria correspondiente a dicho importe, si acreditase fehacientemente el     pago de la deuda por su cuenta dentro del plazo de prescripción del impuesto.    Reglamentariamente se regulará la forma de practicar la devolución.”

Resulta evidente de la interpretación del artículo que para que el receptor de la donación pueda deducirse la deuda garantizada mediante derecho real de hipoteca, deberá subrogarse en dicha deuda.
Asimismo, una reciente Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos de 15 de diciembre de 2016, recoge el supuesto que nos atañe, estableciendo expresamente que “en caso de donación de un inmueble gravado con una deuda garantizada con un derecho real de hipoteca, si el donatario no asume la deuda, la donación tributará en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el valor total del inmueble”.

Para una mejor aclaración, vamos a exponer la tributación aplicable tanto al donante del bien inmueble como al donatario.

Donante
■ Entrando a valorar los efectos que produce esta operación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, podemos afirmar que la donación provoca una Ganancia Patrimonial en la figura del donante. La ganancia o pérdida patrimonial se produce por la diferencia entre el valor de transmisión, el cual coincidirá con el valor a efectos del ISD, es decir, el valor real neto del que hablábamos anteriormente, y el valor de adquisición.
Por tanto, el valor de transmisión dependerá de si el que recibe la donación asume o no la deuda garantizada mediante hipoteca.
–> Si la asume
Valor de Transmisión: 280.000-180.000=100.000
Valor de Adquisición: según escritura de compraventa por la que el donante adquirió el inmueble, sin que pueda actualizarse dicho valor.
–> Si no la asume
Valor de Transmisión: 280.000
Valor de Adquisición: según escritura de compraventa por la que el donante adquirió el inmueble, sin que pueda actualizarse dicho valor.
Damos por sentado que se conoce la no tributación del donante por el ISD

Donatario
■ En primer lugar, en la operación de donación se devengaría el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (en adelante Plusvalía Municipal).
Aclarar que, conforme al Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales será sujeto pasivo en este caso el donatario, al tratarse de una transmisión gratuita.
■ Por otra parte, el donatario tributaría también por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones como consecuencia de la transmisión gratuita de los inmuebles.
Como vimos anteriormente para el caso del Donante, esta tributación dependerá de si el donatario asume o no la deuda garantizada mediante hipoteca. Pasamos a abordar los dos supuestos:

-En Caso de que asuma la deuda
En este caso el donatario tributará por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el valor total del inmueble, en nuestro ejemplo 280.000 euros, menos el valor de la hipoteca, 180.000, tributando por el valor de 100.000 EUROS.
Por tanto, en aplicación de la escala del impuesto prevista en el Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, siempre conforme a la estimación del valor establecida para este ejemplo, podríamos concluir que el importe a pagar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sería de 12.415,36 EUROS.

En estos casos en los que el donatario asuma la deuda garantizada mediante hipoteca,  no sólo tributará por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones según acabamos de ver, sino que también lo hará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales sobre la parte del valor del inmueble que se corresponda con la deuda, pues en este caso la donación es calificada como “donación onerosa” tal y como se encuentra prevista en el Código Civil, considerándose como una transmisión ordinaria la transferencia de la hipoteca (Consultas Vinculantes de la Dirección General de Tributos de 04-04-13 y de 14-12-07).

Así pues, se tributaría por el ITP por el valor correspondiente a la hipoteca de 180.000 EUROS, a un tipo del 8% –> 8% de 180.000= 14.400 EUROS.

-En caso de que no asuma la deuda
Aquí únicamente se tributaría por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero por el valor total de mercado del inmueble transmitido, 280.000 EUROS, según la escala referenciada anteriormente, dando lugar al pago de la cantidad de 50.366,81 EUROS.

■ COMPRAVENTA
En caso de producirse la transmisión onerosa por parte del Padre, siguiendo la estructura anterior, vamos a proceder a definir las consecuencias fiscales tanto para el transmitente como para el adquirente.

Transmitente
Respecto a su IRPF, obtendrá una Ganancia o Pérdida Patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión del inmueble y el valor de adquisición del mismo, sin que pueda deducirse del primero el valor de la hipoteca en caso de subrogación.
En segundo lugar, el transmitente también sería sujeto pasivo de la Plusvalía Municipal, al tratarse en este caso de una transmisión onerosa y no gratuita.

Adquirente
En este caso tributaría en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, a un tipo de gravamen del 8%, sin establecer aquí una diferenciación sobre la subrogación o no en la deuda hipotecaria, pues el Artículo 10.1 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados no permite la deducción de las deudas relacionadas con el inmueble para el cálculo del valor real del mismo, aunque estén garantizadas mediante hipoteca:
“1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.”
Por tanto, teniendo en cuenta los valores dados a nuestro ejemplo práctico:
8% * 280.000=16.000

Para concluir, exponemos un cuadro comparativo de los impuestos a pagar en cada una de las dos alternativas, sin tener en cuenta las Ganancias patrimoniales y el Impuesto de Plusvalía Municipal, debido a que en ambos casos serán satisfechos dichos impuestos.
CUADRO 1

 

 

 

cuadro 2

Hacemos resaltar que se ha omitido el cálculo del Impuesto de Plusvalía Municipal dado que sería el mismo en cualquiera de los casos de estudio (Donación y Compraventa),  con la única diferencia de que el Sujeto Pasivo varía en cada uno de ellos (Transmitente o Beneficiario)
En definitiva, teniendo en cuenta todo lo reflejado así como lo derivado del cuadro comparativo, podemos concluir que la opción más beneficiosa en términos impositivos sería la de la transmisión por Compraventa del Inmueble.

Sevilla a 20 de Febrero de 2017

Fdo. D. Alberto Muñoz Cantos
Abogado Tributario
MC&A ASESORES SL
Contacte con nosotros:   ww.mcaasesores.com